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Avocat en droit de l'expropriation

Une expropriation met face à face une autorité publique et un propriétaire. Pour la première, il s'agit de mener une procédure qui résiste au contrôle du juge ; pour le second, de ne pas perdre son bien à un prix inférieur à ce qu'il vaut. Le cabinet intervient des deux côtés.

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Deux pratiques, une même matière

Vous êtes une autorité expropriante

Commune, intercommunale, régie ou société de développement : une expropriation mal préparée se paie cher, en annulation comme en indemnité. Le cabinet assiste les pouvoirs expropriants en amont, qu'il s'agisse de la motivation de l'utilité publique, de la délimitation de l'emprise, de la conduite de l'enquête publique ou de la négociation amiable, puis dans le contentieux qui suit. Sécuriser la procédure dès le départ revient toujours moins cher que la reprendre.

Vous êtes exproprié

Propriétaire, exploitant ou locataire, vous n'avez pas choisi cette situation et vous vous trouvez face à une administration qui maîtrise la procédure. Notre connaissance du dossier vu de l'autre côté vous profite directement : nous savons comment une autorité évalue un bien, sur quels arguments elle cède, et où se situent réellement ses marges de négociation.

L'indemnité : le vrai enjeu

La Constitution garantit une juste et préalable indemnité. Encore faut-il s'entendre sur ce que « juste » signifie. L'offre initiale de l'expropriant repose sur une estimation qui lui est propre, et l'expérience montre qu'elle est fréquemment inférieure à ce que l'exproprié peut obtenir.

L'indemnité ne se limite d'ailleurs pas à la valeur vénale du bien. Selon les situations, elle peut comprendre :

Chacun de ces postes se discute, et l'expertise judiciaire y joue un rôle central : la désignation de l'expert, la formulation de sa mission et les observations qui lui sont adressées pèsent davantage sur le résultat que la plaidoirie qui viendra ensuite.

Contester le principe même de l'expropriation

Il est également possible de contester la légalité de l'expropriation elle-même : absence d'utilité publique réelle, défaut de motivation, disproportion de l'emprise au regard du but poursuivi, irrégularité de l'enquête publique. Cette voie est plus étroite que la discussion sur l'indemnité, mais elle mérite d'être examinée dès la réception du projet, car les délais pour réagir sont courts.

Agir dès la première offre

Beaucoup d'expropriés acceptent l'offre initiale, faute de savoir qu'elle se négocie, ou par crainte de frais qu'ils n'auront en réalité pas à supporter : l'expropriant est tenu des frais de la procédure et de l'indemnité de procédure. Faites examiner votre dossier avant de signer quoi que ce soit.

Questions fréquentes

Ce qu'on nous demande le plus souvent

Puis-je refuser une expropriation ?
Vous ne pouvez pas vous y opposer par principe lorsque l'utilité publique est établie et la procédure régulière. Vous pouvez en revanche en contester la légalité — absence d'utilité publique réelle, défaut de motivation, emprise disproportionnée, irrégularité de l'enquête publique — et, dans tous les cas, discuter le montant de l'indemnité, ce qui constitue l'essentiel du contentieux.
L'offre d'indemnité qui m'est faite est-elle négociable ?
Oui. L'offre repose sur une estimation propre à l'expropriant, qui n'est ni définitive ni contraignante pour vous. À défaut d'accord, le juge fixe l'indemnité, généralement après une expertise judiciaire. Faites évaluer l'offre avant de l'accepter : une fois l'accord signé, il n'est plus temps de revenir sur le montant.
Quel tribunal fixe l'indemnité ?
En Région wallonne, le décret du 22 novembre 2018 relatif à la procédure d'expropriation, entré en vigueur le 1er juillet 2019, confie cette compétence au tribunal de première instance. Le juge désigne un expert judiciaire chargé d'évaluer l'indemnité, et l'expropriant doit consigner la somme fixée.
Comment la valeur de mon bien est-elle calculée ?
Le décret impose, chaque fois que cela est possible, la méthode dite des points de comparaison : la valeur vénale se déduit de ventes récentes de biens comparables. Cette méthode a le mérite de l'objectivité, mais tout se joue dans le choix des points de comparaison retenus, dans les corrections qui leur sont apportées et dans les particularités du bien que la comparaison ne restitue pas. C'est là que l'expertise judiciaire se discute, et c'est pourquoi il est essentiel d'y être assisté dès la désignation de l'expert.
Que couvre exactement l'indemnité ?
Elle doit vous replacer, autant que possible, dans la situation qui était la vôtre avant l'expropriation. Au-delà de la valeur du bien, elle peut comprendre l'indemnité de remploi, les frais de déménagement et de réinstallation, la dépréciation de la partie non expropriée, ainsi que le trouble commercial ou d'exploitation. Chacun de ces postes doit être réclamé et justifié : il n'est pas accordé d'office.
Je suis locataire du bien exproprié : ai-je droit à quelque chose ?
Oui. Le locataire perd la jouissance des lieux et peut prétendre à une indemnité propre, distincte de celle du propriétaire, couvrant notamment les frais de déménagement, la perte du bail et, pour un commerçant, le trouble d'exploitation. Cette indemnité est fréquemment négligée par les intéressés eux-mêmes.
Qui paie les frais d'avocat dans une procédure d'expropriation ?
L'expropriant supporte les frais de la procédure ainsi que l'indemnité de procédure : c'est lui qui vous impose la perte de votre bien, et il ne serait pas juste que vous deviez financer la défense de vos propres droits. Cette règle change tout en pratique, car elle lève l'obstacle qui conduit tant d'expropriés à accepter la première offre sans la faire examiner. Le décret qualifie par ailleurs expressément l'action en expropriation d'affaire évaluable en argent, ce qui permet de déterminer aisément l'indemnité de procédure.

Un dossier à nous soumettre ?

Le cabinet reçoit sur rendez-vous rue de Colard Trouillet 45-47, à Seraing. Il intervient devant les juridictions de Seraing, Liège, Huy et Namur, ainsi que devant l'ensemble des juridictions francophones du pays.

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